无锡云龙医疗器械有限公司 李宇嘉：广州楼市新政超预期 取消二手限售将促进“卖一买一”

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5月28日，广州发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，楼市新政调整涉及多个层面，包括限购条件、首付比例，房贷利率、首套贷款认定，公积金贷款使用门槛，二手限售年限等。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉，在短期内，新政将提升交易的情绪和规模，但政策效果会逐渐减弱。未来的发展取决于国企入市收房情况，以及政府在推进新型城镇化、公共服务均等化、住房保障等方面的供给端改革能否到位，从而实现新市民、外来人口的市民化，提供大规模的住房保障，并逐步替代商品房下滑，这是推动行业和市场稳定的关键。

在购房首付比例和利率调整层面，李宇嘉认为，尽管首付比例明确了下限、按揭利率不设下限，但在区域上有差异。主要是因为，对于非限购区域，由于住房供大于求的形势明显，前期房价已经明显下跌，若首付比例下行，房价跌幅超过15%或25%，容易出现“负资产”情形，银行贷款面临损失的可能。“此次央行广州分行的规定，事实上将主动权给到了银行去判断。银行作为商业运营机构，必然会基于市场分析而制定差异化的首付和利率，以确保自身的资产安全。”

李宇嘉表示，此次广州楼市新政是超出预期的，首先是允许三套房可以贷款，这直接超出了国家过去对“三套以上不能贷款”的差别化住房信贷政策限制，从一个侧面说明目前市场中加杠杆购房的意愿相对较低，需要提振贷款的积极性。

其次，在限购区域内非户籍人士购房，社保要求从2年缩减至6个月，是一线城市中最低的。

再次是首套房认定标准的放宽。本次广州提出，在所在区内无住房且符合购房条件的，新购住房可按首套房认定；在购房所在区内符合“租一买一”“卖一买一”条件的，新购住房申请住房贷款政策可按核减后名下住房套数认定。广州提出分区域认定套数的政策意味着，居民可以跨区域购买多套房。这一步在一二线热点城市中，算是步子迈得比较大的。

最后是取消限售，这是一把双刃剑。一方面，它必然会增加挂牌量，结合目前二手房业主纷纷降价出售的现状，可能会导致更多的降价出售问题；但另一方面，增加挂牌量有利于促进“卖一买一”的置换需求，促进刚需购房和改善型购房的良性循环。

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